加拿大買房，找不找經(jīng)紀(jì)？

買房，是每一個(gè)家庭的頭等大事，它關(guān)乎一筆巨大的家庭支出，牽動(dòng)了每個(gè)家庭成員的心，從籌劃到實(shí)施，甚至入住新房之后的相當(dāng)長一段時(shí)間，它都會(huì)是主要話題和首要工作。所以，怎么買，要不要找經(jīng)紀(jì)一定是首先要考慮的問題之一。

“為什么要找經(jīng)紀(jì)，自己找房子，找到賣方或賣方經(jīng)紀(jì)，和他們談價(jià)，就可以了。”另一種說法是“找經(jīng)紀(jì)，讓他們幫忙找到房子，再去和賣方直接商量。”還有更加困惑的“經(jīng)紀(jì)會(huì)不會(huì)使成交價(jià)更高？”每個(gè)人的經(jīng)歷不同，思維有偏差，有各種各樣的想法很正常，但是稍稍做一點(diǎn)研究，搞清楚其中的事實(shí)和奧妙，豈不是對(duì)您的購房大計(jì)更有幫助。

一，為什么有經(jīng)紀(jì)存在？

首先我們必須明白，服務(wù)業(yè)，作為一個(gè)重要的行業(yè)，在西方國家占GDP的70%至80%，超乎我們一般的想像。而發(fā)展中國家普遍要低很多。傭金制，是服務(wù)行業(yè)的一個(gè)重要管理辦法。去酒店，我們會(huì)支付房費(fèi)；去飯店，我們要付餐費(fèi)；去旅游，我們支付旅行社相關(guān)費(fèi)用，這些，我們都認(rèn)為很正常。因?yàn)椋谶@些過程中，都有一些人，為我們提供了所需要的物質(zhì)和服務(wù)，滿足了我們的需求，我們因此付費(fèi)。買房子，從尋找合適的房源，咨詢相關(guān)的問題，準(zhǔn)備嚴(yán)密的法律文件，商談合適的價(jià)格，規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)，到促成圓滿的交易，整個(gè)過程需要這樣的一個(gè)專業(yè)人士，提供相應(yīng)的服務(wù)，所以，才有了經(jīng)紀(jì)這個(gè)名字和行業(yè)，作為回報(bào)，我們付傭金。我們說，在成熟的商業(yè)社會(huì)里，任何行業(yè)都有它的存在的合理性。經(jīng)紀(jì)可以拿到他或她應(yīng)得的那部分傭金，說明他或她的勞動(dòng)和付出值那么多。如果你一定要說不，那么是不是和我們?nèi)ワ埖瓿燥?，而要自己親自下廚一樣不可思議呢？所以，活在北美，你必須學(xué)會(huì)和銷售人員打交道，學(xué)會(huì)享受和利用他們的專業(yè)服務(wù)。

二，經(jīng)紀(jì)是些什么人？

在加拿大安省，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(REALTOR) 必須完成安省地產(chǎn)學(xué)院(Ontario Real Estate College) 專業(yè)地產(chǎn)課程并通過考試，在安省地產(chǎn)委員會(huì)(Real Estate Council Of Ontario)注冊(cè)并獲得全職專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)牌照。學(xué)習(xí)內(nèi)容包括，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史，建筑物構(gòu)造，許多法律上的知識(shí)，國家地方的合同法規(guī)，銀行貸款操作，法規(guī)，行業(yè)規(guī)則，土地管理制度，所有權(quán)制度，變更，轉(zhuǎn)讓，繼承，評(píng)估，房地產(chǎn)租憑管理，稅務(wù)，地產(chǎn)銷售技能等等。得到執(zhí)照后，每個(gè)階段還有一些強(qiáng)制性的訓(xùn)練和考核，達(dá)不到要求就不能繼續(xù)下一個(gè)階段的工作。他們加入多倫多地產(chǎn)局會(huì)員 (Toronto Real Estate Board)，安大略地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì) 員 (Ontario Real Estate Association)，加拿大地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)員 (Canadian Real Estate Association)等組織和機(jī)構(gòu)。他們必須同時(shí)遵守安省地產(chǎn)法（Real Estate and Business Brokers Act, 2002）和職業(yè)道德準(zhǔn)則（CODE OF ETHICS）的嚴(yán)格約束和要求。您的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有義務(wù)為您提供誠實(shí)和專業(yè)的服務(wù)，并不是大家想像的他們可以隨便說和做。注冊(cè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(REALTOR)使用專業(yè)數(shù)據(jù)庫和專業(yè)電腦軟件，可以查找市場上最新的信息和動(dòng)態(tài)，掌握每所房子的評(píng)估價(jià)值，稅務(wù)狀況，歷史銷售資料等信息，根據(jù)買房人的愿望要求選擇合適的房子，也可以為賣房人作市場分析。在買賣房子的過程中，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)不僅會(huì)憑專業(yè)的知識(shí)和技巧為您提供建議，起草并解釋合同、談判價(jià)錢和條件，及時(shí)向您推薦專業(yè)驗(yàn)房師、按揭貸款公司和律師服務(wù)等等，優(yōu)秀，專業(yè)的經(jīng)紀(jì)應(yīng)該了解各區(qū)特點(diǎn)，掌握經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)向，為您給出更深層次的意見。

三，不找經(jīng)紀(jì)會(huì)省錢？

不找經(jīng)紀(jì)，一個(gè)最直接的原因就是節(jié)省購房成本，希望直接與賣家或賣家的經(jīng)紀(jì)洽談，從而可以省去原本可能需要付給買家經(jīng)紀(jì)的傭金，因此以較低的價(jià)格買到房屋。這是不是真的呢？

1，私售房屋：

私售的方式（FSBO--For Sale By Owner）,絕大部分私售物業(yè)的業(yè)主，其目的是以此種方式，節(jié)省下可能發(fā)生的傭金成本，將它（傭金）變成自己的售房利潤。他們并沒有計(jì)劃將這部分利潤與買家分享，因此，這些私售物業(yè)的要價(jià)，已經(jīng)將傭金加進(jìn)房價(jià)中，它的要價(jià)并不會(huì)比MLS上掛牌的同類型物業(yè)便宜（很容易比較），而議價(jià)空間很少，很好理解，他們自己賣房花費(fèi)很多的時(shí)間和成本，應(yīng)該得到額外的回報(bào)（傭金部分），如果讓買家得到價(jià)格優(yōu)惠，我還不如將它作為傭金給經(jīng)紀(jì)，自己不用這樣辛苦。

2，在MLS掛牌出售的房屋或物業(yè)：

重要的一點(diǎn)，您必須牢記，賣方經(jīng)紀(jì)無權(quán)決定賣價(jià)，只有賣方同意，才能算數(shù)。那么，是不是直接與賣家的經(jīng)紀(jì)聯(lián)系，可以省去買家經(jīng)紀(jì)的參與和可能發(fā)生的傭金成本，因此賣家愿意以較低的價(jià)格出售？其實(shí)，這是買家的一個(gè)認(rèn)知誤區(qū)，首先，賣家與掛牌經(jīng)紀(jì)在正式掛牌前，已經(jīng)簽訂掛牌代理合約，其中一個(gè)重要條款，是約定賣方支付的傭金金額（通常是房屋售價(jià)的百分比），同時(shí)已約定買家經(jīng)紀(jì)和賣家經(jīng)紀(jì)之間的傭金分配比例。但是與大家的理解可能有差距的是，當(dāng)你與賣家掛牌經(jīng)紀(jì)接觸并通過他們購房時(shí)，賣家仍必須按照合約付出約定傭金總額，并不能省去買家經(jīng)紀(jì)的部分，差別只是你讓掛牌經(jīng)紀(jì)的額外獲得了原本需要分配給買家經(jīng)紀(jì)的傭金。對(duì)于賣家而言，無論有無買家經(jīng)紀(jì)參與，他們付出的傭金數(shù)額都是一樣的，不會(huì)因只有一方經(jīng)紀(jì)參與交易而愿意降低房價(jià)。對(duì)于掛牌經(jīng)紀(jì)而言，也看不到他們?yōu)楹我艞夁@部分額外的傭金。而且，只有一個(gè)經(jīng)紀(jì)操作整個(gè)交易，有非常嚴(yán)重的潛在問題。

一方經(jīng)紀(jì)代表房屋買賣雙方，稱為Multiple Representation,，這里存在conflicting  interests。很容易理解這里的弊端，我們有一個(gè)傳統(tǒng)故事，矛和盾的故事。用自己的矛，攻自己的盾，自相矛盾。這也是為什么沒有律師能夠代表原，被告雙方。房屋買賣雙方利益是有沖突的，如果一位經(jīng)紀(jì)同時(shí)代表買賣雙方，他要同時(shí)為雙方爭取到最大的利益，理論上是不可能做到的。而且在交易過程中，經(jīng)紀(jì)必然了解買賣雙方的價(jià)格底線，買賣的動(dòng)機(jī)（緊迫性）等敏感信息，經(jīng)紀(jì)很難平衡雙方的利益，所以必有某一方的利益受損。地產(chǎn)業(yè)界一直有在討論，為了保護(hù)客人的利益，是否應(yīng)該立法禁止房屋買賣交易中的這種代理關(guān)系， 目前加拿大地產(chǎn)業(yè)的做法是仍提供買賣雙方選擇，但是規(guī)定經(jīng)紀(jì)與客人確認(rèn)代理關(guān)系時(shí)（買賣任何一方），應(yīng)該充分解釋發(fā)生的可能性和相關(guān)的影響，讓客人在了解它的含義和影響之后，書面簽字聲明，才能建立Multiple Representation代理關(guān)系。

四，找什么樣的經(jīng)紀(jì)？

在加拿大買房，通常都通過經(jīng)紀(jì)進(jìn)行，買房，不需要向經(jīng)紀(jì)支付任何費(fèi)用。買房經(jīng)紀(jì)與賣房經(jīng)紀(jì)分享售房業(yè)主所付出的提成。 所以，您要考慮的只是找一個(gè)什么樣的經(jīng)紀(jì)。

地產(chǎn)界的從業(yè)人員的素質(zhì)和敬業(yè)態(tài)度也是參差不齊。一個(gè)專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，應(yīng)該可以做到：

1，了解客戶的具體需要和顧慮，及時(shí)充分地為客戶挑選符合要求的物業(yè)，并充分說明它們的優(yōu)缺點(diǎn)；

2，提供給客戶相關(guān)的社區(qū)，學(xué)校，周圍環(huán)境，附近房產(chǎn)交易歷史走向和一些特別的情況；

3，為您合同，規(guī)避購房風(fēng)險(xiǎn)和陷阱；

4，在購房談判中，爭取到最有利的價(jià)格，這也是最重要的部分。

5，在購房過程中，提出不同意見，避免誤區(qū)，沖動(dòng)和失誤。

您可以通過電話，接觸找出適合您的經(jīng)紀(jì)。如果您有充分的自信，相信自己的智慧，那就把它用在找出一個(gè)中意的經(jīng)紀(jì)，其他的事情就留給他或她去做好了。經(jīng)紀(jì)所擁有的信息都是一樣的，不存在這個(gè)經(jīng)紀(jì)能夠找到的房子比另外一個(gè)多，經(jīng)紀(jì)的區(qū)別只在于處理問題的方式，經(jīng)驗(yàn)的多少，敬業(yè)的程度等。同時(shí)接觸幾位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是我們所不提倡的。試想，您都沒有辦法找到一個(gè)“對(duì)”的經(jīng)紀(jì)，那您隨意聽信并不了解和信任的經(jīng)紀(jì)的建議，而作決定買的房子，走入誤區(qū)和沖動(dòng)的概率有多大呢？