移民負(fù)增長(zhǎng)致房?jī)r(jià)連跌半年，澳洲還撐得住嗎

一個(gè)以外來(lái)移民為主體的國(guó)家，如果有一天新增移民突然驟減甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，那么這個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和樓市會(huì)出現(xiàn)衰退嗎？

10月初，澳大利亞政府公布的聯(lián)邦預(yù)算顯示，受新冠肺炎疫情等因素影響，本財(cái)年（2020年7月1日~2021年6月30日）該國(guó)凈移民人口料將出現(xiàn)自第二次世界大戰(zhàn)以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)，移居海外的人數(shù)預(yù)計(jì)比移入多出7萬(wàn)多。這將導(dǎo)致澳大利亞人口年增長(zhǎng)率從1.2%暴跌至0.2%，創(chuàng)近100多年以來(lái)的最低紀(jì)錄。

與人口增速的降幅相比，澳大利亞的經(jīng)濟(jì)跌得更深。

澳大利亞統(tǒng)計(jì)局15日公布的數(shù)據(jù)顯示，9月失業(yè)率從8月的6.8%升至6.9%，比去年同期高1.7個(gè)百分點(diǎn)；而此前的數(shù)據(jù)顯示，該國(guó)一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）環(huán)比下降0.3%，第二季度GDP環(huán)比下降7%，已陷入近30年以來(lái)的首次技術(shù)性衰退。

同步下跌的還有房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)CoreLogic公司9月底公布的數(shù)據(jù)顯示，今年澳大利亞的房?jī)r(jià)已連續(xù)下滑五個(gè)月，7、8、9月分別環(huán)比下跌0.6%、0.4%和0.1%。

悉尼蘇富比國(guó)際房地產(chǎn)董事總經(jīng)理帕利爾（Michael Pallier）在接受財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，疫情給旅游業(yè)、酒店業(yè)等服務(wù)行業(yè)帶來(lái)的負(fù)面影響的確很大，失業(yè)率上升不可避免，但科技行業(yè)與采礦業(yè)幾乎未受其影響，反而成了熱錢(qián)流動(dòng)的受益者。

帕利爾稱(chēng)：“我對(duì)澳大利亞樓市的前景依然保持樂(lè)觀，當(dāng)前的利率是如此之低，只要政府再次放開(kāi)移民和旅行政策，市場(chǎng)需求將快速增加，而價(jià)格則會(huì)重新上漲。”

沒(méi)有移民，房?jī)r(jià)還能撐得住嗎？

兩年前，在上海某海外房產(chǎn)展會(huì)上，一位澳大利亞置業(yè)顧問(wèn)在談到支撐當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的重要因素時(shí)，他的PPT上只寫(xiě)了六個(gè)字“移民！移民！移民！”。

他說(shuō)得沒(méi)錯(cuò)，一個(gè)人口凈流入的市場(chǎng)——尤其是年輕、富裕的人口持續(xù)流入，對(duì)住宅市場(chǎng)無(wú)疑是重大的利好因素。

據(jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2008年~2018年，該國(guó)人口增加了約400萬(wàn)，其中移民的流入為澳大利亞貢獻(xiàn)了62%的人口增長(zhǎng)。

但那位置業(yè)顧問(wèn)顯然沒(méi)有預(yù)料到2020年移民突然驟減的“黑天鵝”場(chǎng)景。據(jù)澳大利亞政府最新估計(jì)，本財(cái)年移民將會(huì)凈流出約7萬(wàn)人，而以往每年平均凈流入約為24萬(wàn)人，這意味著，今年移民總計(jì)將減少約31萬(wàn)，而澳大利亞當(dāng)前總?cè)丝谝膊贿^(guò)2500多萬(wàn)。

麥克林德?tīng)枺∕cCrindle）研究中心的創(chuàng)始人兼負(fù)責(zé)人麥克林德?tīng)枺∕ark McCrindle）表示，人口凈增長(zhǎng)是推動(dòng)澳大利亞經(jīng)濟(jì)上漲的重要因素，約占每年GDP增速的1個(gè)百分點(diǎn)之多。根據(jù)他的最新模型預(yù)測(cè)，即使在最樂(lè)觀情況下——疫苗快速、有效地抑制了全球疫情，到2031年，該國(guó)人口增至2960萬(wàn)，也比新冠肺炎疫情暴發(fā)前統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)的少了74萬(wàn)人；而如果是最糟糕的前景，即疫情長(zhǎng)期持續(xù)，那么10年后澳大利亞人口只能增至2860萬(wàn)，比此前統(tǒng)計(jì)局估算的少了170萬(wàn)。

麥克林德?tīng)栒J(rèn)為，無(wú)論最后發(fā)生哪種情況，政府都應(yīng)該為移民減少帶來(lái)的“重大影響”做好準(zhǔn)備。

安保資本（AMP Capital）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家?jiàn)W利弗（Shane Oliver）表示，人口增速的降幅非常明顯，新生嬰兒人數(shù)根本無(wú)法彌補(bǔ)由此造成的缺口，由此造成的后果非常明顯：GDP下降、中產(chǎn)階級(jí)崗位流失、房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇打擊。

奧利弗說(shuō)道：“住宅部門(mén)受到的影響最大，以往由于大量移民涌入，我們每年大約需要17.5萬(wàn)套新住宅來(lái)滿足市場(chǎng)需求，但今年隨著移民流失，可能僅僅需要75000套。移民有助于樓市繁榮，悉尼和墨爾本近幾十年來(lái)受益尤為明顯。”

惠譽(yù)國(guó)際信用評(píng)級(jí)分析師麥卡錫也認(rèn)為，澳大利亞的房?jī)r(jià)面臨下行壓力，支持性因素不足以抵消“凈移民人數(shù)變化帶來(lái)的影響”。他表示，疫情暴發(fā)前，移民人口增速就已放緩，而為了防疫實(shí)施跨國(guó)旅行管控措施以來(lái)，移民更是急劇減少。

而除了移民之外，潛在購(gòu)房主力——留學(xué)生的數(shù)量也大幅減少，澳大利亞內(nèi)政部數(shù)據(jù)顯示，今年1月~7月只收到了72397份的學(xué)生簽證申請(qǐng)，只有去年同期的40%。

房?jī)r(jià)連跌半年，政府出手救市

從年初新冠肺炎疫情暴發(fā)至今，雖然大多數(shù)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家樓市的交易量都出現(xiàn)了暴跌，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有同步下跌，部分國(guó)家的平均房?jī)r(jià)甚至逆勢(shì)上漲（美國(guó)、德國(guó)等）。而這期間，受墨爾本和悉尼樓市低迷的影響，澳大利亞住宅均價(jià)已連續(xù)下跌兩個(gè)季度。

CoreLogic的最新數(shù)據(jù)顯示，今年三季度澳大利亞住宅均價(jià)環(huán)比下跌1.1%，不過(guò)由于去年年底和今年年初的強(qiáng)勁漲勢(shì)，同比仍然上漲了4.8%；其中下跌最多的是大城市墨爾本和悉尼，環(huán)比分別下跌了3.3%和1.6%。

據(jù)外媒針對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)分析師的最新調(diào)查結(jié)果顯示，2020年墨爾本、悉尼房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)分別下滑2%、7%，而2021年可能再繼續(xù)下跌將4%左右。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是澳大利亞經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，樓市的動(dòng)蕩對(duì)該國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響不可小覷。官方數(shù)據(jù)顯示，僅住宅建筑行業(yè)就為澳大利亞貢獻(xiàn)了2%左右的就業(yè)率，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)更是占到了6%。

但隨著人口增速下降，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資也出現(xiàn)了下降。根據(jù)澳大利亞財(cái)政部的數(shù)據(jù)，在2019~2020財(cái)年，住宅投資同比下降了8.8%，而當(dāng)前財(cái)年預(yù)計(jì)將再度下跌11%，預(yù)計(jì)要到下個(gè)財(cái)年才會(huì)反彈7%左右。

澳大利亞外商投資審查委員會(huì)（FIRB）最新發(fā)布的報(bào)告也顯示，上一財(cái)年，海外投資者在澳大利亞的房地產(chǎn)交易量同比下跌了11%，僅為9295筆，而這一情況在本財(cái)年料將繼續(xù)惡化。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商斯多克蘭集團(tuán) （Stockland）的CEO斯坦納特（Mark Steinert）稱(chēng)：“由于人口增長(zhǎng)水平很低，新屋開(kāi)工量更有可能降低而不是增加，特別是公寓。外國(guó)學(xué)生和移民減少對(duì)公寓市場(chǎng)造成了巨大沖擊。”

帕利爾對(duì)財(cái)經(jīng)記者表示，悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)跌幅領(lǐng)先并不令人感到意外，因?yàn)檫@兩個(gè)城市正是移民和留學(xué)生最聚集的地方。

“悉尼和墨爾本很大，每個(gè)區(qū)域情況不盡相同。以悉尼為例，目前市中心的住房是供過(guò)于求的，因?yàn)椴簧偃穗x開(kāi)了，而之前住在那里的留學(xué)生們又無(wú)法返回；但東郊的高端房產(chǎn)反而漲價(jià)了，因?yàn)榘拇罄麃唽?duì)疫情控制相對(duì)較好，使得之前不少在歐美工作的富裕人士回國(guó)居住，而他們更喜歡環(huán)境好，空間大的豪宅。” 帕利爾如是說(shuō)。

為了避免樓市繼續(xù)下跌引發(fā)更大的危機(jī)，澳大利亞政府在最新的預(yù)算中納入了一系列針對(duì)刺激舉措，包括將“首次置業(yè)者貸款擔(dān)保計(jì)劃”新增至1萬(wàn)個(gè)名額，根據(jù)此項(xiàng)政策，首次購(gòu)房者僅需支付5%的首付，剩余15%首付由政府擔(dān)保提供；另外政府還將提供10億澳元資金來(lái)扶持經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。

帕利爾也說(shuō)：“過(guò)去三年，政府對(duì)申請(qǐng)房貸的限制十分嚴(yán)格。他們先要看你的信用卡賬單，還要看你在餐館消費(fèi)了多少錢(qián)等等，再?zèng)Q定你能借多少錢(qián)，但現(xiàn)在情況變得更寬松了，能貸到的錢(qián)也更多了。”

樓市前景如何？疫情仍是關(guān)鍵

由于澳大利亞人口不多，內(nèi)需有限，樓市的前景在很大程度上取決于未來(lái)的移民狀況和海外買(mǎi)家的需求，因此全球抗疫的進(jìn)展仍是關(guān)鍵。比如，亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI執(zhí)行主席奇米爾（Georg Chmiel）就對(duì)表示，客戶對(duì)澳大利亞房產(chǎn)的詢盤(pán)量與全球的疫情變化存在較為明顯的正相關(guān)。

奇米爾稱(chēng)：“二季度時(shí)，全球疫情第一波高峰出現(xiàn)，但回落也相對(duì)較快，因此夏季詢盤(pán)量環(huán)比上漲了40%，扭轉(zhuǎn)了一季度的下滑之勢(shì)；但三季度，錄得的澳大利亞房產(chǎn)詢盤(pán)量環(huán)比減少了43.6%，同比減少了51.5%，這可能是因?yàn)榍锛救蛞咔樵俣纫u來(lái)，打破了買(mǎi)家們的樂(lè)觀情緒。”

奇米爾稱(chēng)：“鑒于今年的情況是如此的特殊，我不想去預(yù)測(cè)未來(lái)的前景，隨著全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇，客戶對(duì)海外教育、投資、資產(chǎn)多元化的需求仍然巨大，因此有充分的理由相信，當(dāng)國(guó)際間的旅行再次回歸正?；?，澳大利亞樓市的需求和交易量都會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)。”

帕利爾也持類(lèi)似觀點(diǎn)，他認(rèn)為，只要疫情逐漸平息，旅行也不再受到限制，買(mǎi)家很快會(huì)回來(lái)，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，澳大利亞的吸引力并不會(huì)因?yàn)橐咔槎鴾p少。

據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)咨詢公司萊坊（Knight Frank）澳大利亞住房研究部主管西耶爾斯基（Michelle Ciesielski）稱(chēng)，低人口增長(zhǎng)和高失業(yè)率依然是未來(lái)幾個(gè)月澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的重大挑戰(zhàn)。她認(rèn)為：“直到2021年下半年，該國(guó)主要城市的住宅價(jià)格才可能會(huì)上漲。”

一份針對(duì)房地產(chǎn)分析師的最新問(wèn)調(diào)結(jié)果顯示，澳大利亞住房均價(jià)今年明年兩年預(yù)計(jì)將下跌4.5%和2.8%，直到2022年才有望重回漲勢(shì)（+3.4%）。

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