六大數(shù)據(jù)盤點(diǎn) 奧克蘭房市“寒冬將至”？

最近一段時(shí)間以來，關(guān)于奧克蘭房市究竟將走向何方一直有許多說法，各種說法也是眾說紛紜。有一些網(wǎng)友現(xiàn)身說法，認(rèn)為越來越看不懂奧克蘭的房市了。那么，對(duì)于買房移民新西蘭將會(huì)是怎樣的消息呢？

有看漲的網(wǎng)友，也有在論壇里看跌的網(wǎng)友。

“現(xiàn)在albany都開始10萬，10萬的往下掉價(jià)，Millwater 還能挺多久??？”

迷茫的網(wǎng)友有許多，最近一段時(shí)間，政府和央行出了許多新政，銀行和移民局也新出了許多政策，供應(yīng)和需求的關(guān)系越理越亂，房?jī)r(jià)到底怎么樣。今天從六大數(shù)據(jù)入手，帶大家分析一下奧克蘭房市到底將會(huì)走向何方？

1、凈增移民數(shù)

上周四新西蘭統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了最近一期新西蘭移民數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)線至截止到今年五月份的一年里，新西蘭凈移民數(shù)為72000人，盡管凈移民數(shù)仍然處于歷史高位水平，但是最近幾個(gè)月的數(shù)據(jù)已經(jīng)可以見到下降的趨勢(shì)。

除此之外，最近一段時(shí)間以來，澳大利亞回流新西蘭的Kiwi人數(shù)也出現(xiàn)了下滑，新西蘭實(shí)現(xiàn)凈回流也是曇花一現(xiàn)，從澳大利亞回流的人數(shù)再次超過了前往澳大利亞的人數(shù)。

眾所周知，這些候鳥一樣的新西蘭人就是跨塔斯曼海峽的經(jīng)濟(jì)候鳥，哪里的經(jīng)濟(jì)好就搬去哪里，隔壁澳大利亞經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)了嗎？我們不好妄下結(jié)論，但是在這些經(jīng)濟(jì)候鳥眼中，反正比新西蘭好。

2、房屋建設(shè)許可發(fā)放量

上個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示，奧克蘭乃至新西蘭全國(guó)的大部分地區(qū)房屋建設(shè)許可發(fā)放量都在降低。根據(jù)新西蘭統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，奧克蘭去年共發(fā)放了約10000份房屋建設(shè)許可，僅修建了月6000套住宅。

如果想要監(jiān)測(cè)市場(chǎng)上建房活動(dòng)的活躍度，最好的方法就是看房屋建設(shè)許可的發(fā)放量了。

房市預(yù)冷，房?jī)r(jià)走低等因素都會(huì)讓開發(fā)商的利潤(rùn)下降，由于利潤(rùn)減少，開發(fā)商當(dāng)然不會(huì)繼續(xù)修新房。除此之外，如果融資成本大幅提高或者融資門檻被提高了，開發(fā)商也不會(huì)開足馬力的修新房。

所以，當(dāng)市場(chǎng)上的開發(fā)商普遍減少建房，通常是遇到了上面兩個(gè)問題。

3、消費(fèi)者信心指數(shù)

根據(jù)ANZ銀行與Roy Morgan共同發(fā)布的消費(fèi)者信心指數(shù)顯示，最近一個(gè)月新西蘭消費(fèi)者信心指數(shù)出現(xiàn)了大幅提升。可以看見新西蘭人對(duì)于經(jīng)濟(jì)還是蠻有信心的，不過在仔細(xì)閱讀了六月份《ANZ-Roy Morgan消費(fèi)者信心指數(shù)報(bào)告》后發(fā)現(xiàn)新西蘭人對(duì)于房?jī)r(jià)卻沒那么樂觀。

共有1000人參與了調(diào)查，其中第七個(gè)問題是關(guān)于房?jī)r(jià)的。本次調(diào)查中僅有63%的受訪者認(rèn)為未來兩年房?jī)r(jià)會(huì)上漲。要知道去年11月份71%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)還能漲。除此之外，對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅的預(yù)期也出現(xiàn)了下滑，相比去年12月份漲幅預(yù)期的5.4%下滑了26%，目前預(yù)期漲幅僅為4%。

4、房屋成交量

可以說奧克蘭房屋成交量的整體趨勢(shì)是在下降的，今年四月更是達(dá)到了今年最低水平。

當(dāng)然，你可以認(rèn)為是由于復(fù)活節(jié)月ANZAC假期都在四月導(dǎo)致的，但是盡管五月份房屋成交量有所上升，但是仍然低于過去兩年的水平是顯而易見的。

看漲的人再多，沒有人買房（沒有房屋成交量）也是白搭。

5、房屋價(jià)格走勢(shì)

盡管從Barfoot公布的數(shù)據(jù)來看，奧克蘭房屋成交中位價(jià)相比去年同期還是有所上漲，但是今年一月至今房屋中位價(jià)還小跌了500紐幣。

不過QV的數(shù)據(jù)顯然沒有那么樂觀，根據(jù)QV的數(shù)據(jù)顯示，過去的三個(gè)月里，奧克蘭房屋均價(jià)僅上漲了0.1%。從圖中也可以看出相比于新西蘭其他城市，奧克蘭房?jī)r(jià)一副后繼無力的樣子。

6、在售房源庫(kù)存量

一講房?jī)r(jià)走勢(shì)就會(huì)有讀者拿“需求和供應(yīng)”說事，住房需求和買房需求其實(shí)應(yīng)該分開來看待。并不是每個(gè)新移民都要買房，也不是每個(gè)退休老人都要賣房；住房是剛需，而買房并不是一個(gè)真實(shí)的剛需。

盡管需求存在不確定性，但是供應(yīng)是真實(shí)存在，且可以統(tǒng)計(jì)的。在售房源的庫(kù)存量就是市場(chǎng)上的供應(yīng)量。

根據(jù)CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，目前奧克蘭在售房源庫(kù)存量相比去年同期增長(zhǎng)了57%。與此同時(shí)，新西蘭其他地區(qū)的在售房源庫(kù)存量今年以來是一直在下降的。

隨著在售房源越來越多，不好賣的那些房源的屋主只能通過降價(jià)縮短房屋出售所需時(shí)間。